拙者とマイホーム その11

雨の中、傘をささずに踊る人間がいてもいい。
自由とはそういうことだ

(ロジャー・スミス@THE ビッグオー )

さて、先日雨の中銀行員と待ち合わせして詳しいローンの打ち合わせをして参りました。
んでもって、拙者のローンが決まりました。

変動金利・5年固定・元利均等型となりました。

変動か固定か?
この二つの違いをざっくり言うと
変動金利
景気(短期プライムレート(現在1.475%))に連動して毎月利率が変わるが比較的緩やかな推移。

固定金利
借りている期間一度も利率を変えない。(フラット35等)
 借りるときの利率がずっと続く。利率は長期国債10年ものに連動していて変動率が高い。


まあ、正直にもうしまして35年固定も利率は安いんでせうが変動には全く勝てません。
フラット35の金利が1.730~2.370、優遇されるフラット35Sでこれから当初の10年間-0.3%

三井住友の場合、5年固定で0.48%、以後-1.72%となっているので現在の金利で推移したとして
0.755%になるのでござる。※実際は現在の金利のままということは無いと思われます。


元利均等型と元金均等型

この金利(利息)の計算は数学の世界なのではしょるでござるが、要は毎月決まった返済額の中で利率が変動して元金と利息が減っていくのが元利均等型。毎月決まった元金返済額+変動する利息を払っていくのが元金均等型でござる。

元利均等型の変動金利は、年2回金利の見直しが行われます。ただし、金利が上下しても返済額の変更は5年ごとに行われるので、5年間は返済額は変わりません。返済額の見直し時には、「これまでの返済額×125%」を上限に新返済額が決められます。

対して元金均等型は世間の荒波をドッカンと受けますが、その分確実に元金が減っていくので利息も減り、結果として元利均等より早く返済が終わります

こうしてみると多少無理してでも元金均等型にしといたほうが得なように見えますが、実質的な金額の差は30万前後だったりします。その上変動金利に直撃されると毎月の出費計画がぶれまくるのでござるな。

この程度の金額だと変に最初から飛ばして返済するより、ゆっくり返して住宅ローン控除を受けた方がウマウマなのでござる。

住宅ローン控除

その年の残り住宅ローンの元金、その100分の1を年末調整・住民税から控除するという代物。
26年度までは上限が2000万だったのが4000万に成りました。
つまり3000万借り入れが残っていれば30万帰ってくるわけでござるな。

粗い計算でござるが拙者の場合元利均等でも大体10年で200万ちょい帰ってくる計算なので、トリアエズそれでいいかと。

で、10年が経過したら借り換えをするか、それとも繰り越し返済をするかを検討しようと考えております。

今後の金利の行方

誰に聞いても「わからない」という答えが返ってきます。
まったく、ファイナンシャルプランナーがわからんとか言っちゃっていいのでござろうか?
でもまあ、金利の元となる短期プライムレートの推移をにらんでみると…これが2%超えるのはだいぶ先に思えますな;
過去の景気動向での大きな変動であっても、殆ど変化しておりません。
現在の国・日銀の金融政策は消費税を上げるために金融緩和を進めつつ、景気の回復を待っている状態です。となると今しばらくは短期プライムレートを引き上げて会社をいぢめるようなことをするとは思えません。まあ、それがいつまで続くか、という問題はあるにしてもです。
2015年には消費税10%が待ち構えてます。ええ、手ぐすね引いて。
それから3年くらいは消費は落ち込むと予想されます。回復もかなり低速でしょう。
2020年東京オリンピックにむけて景気は回復すると言われてますが、地価は都心部がゆっくりと上昇。
マンションも高いという状況で住宅ローンを上げていくのは正直困難と思われます。
国外情勢はロシア・中国の不穏な動きが活発となり、ASEAN方面は予断を許さなくなっています。
むろん政府政策的に転換期は必ず来るでしょうし、金利は底値と言われてますから上がることは間違いありません。
ただその時期はもう少し先だろうし、上がる率も緩やかだろう、という予測の元、今回のプランでの購入を決断したわけでござる。
まあ、多少びびりが入ったので5年固定モノになりましたがw
これなら正直どう推移しても何とかなるかなーと言う検討です。
変動利率が今よりも安くなっても高くなっても、-1.7%の恩恵でかなりの金利負担が減るはずです。
最悪短期プライムレートが3%を超えたりしたら(ガクガク
まず考えなければならないのはローンの借り換え。そして定期預金を崩してでも残り金額を繰り上げ返済でござる。
借り換えで利率を抑えられればよし。そうで無ければ繰り上げ返済。
こんな奥の手として残しておける今のうちに、買ってしまおうという感じでござる。

ま、そうなると息子の養育費拙者の模型道楽が大ピンチでござるが…。
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Comment

お久しぶりです

お久しぶりです。のえです。
いよいよマイホームですか。すげいですね。頑張ってください。
ウチは転勤族なので当分持家にはできそうにないのですよ。
住宅ローン組んだとたんに転勤やら単身赴任やらってはなしも
よく聞きますし。それにウチの会社も持家推奨なんとかっていう
補助金制度がある割に借り上げ社宅の会社負担率が結構高めとか
家持たせたいのか持たせたくないのかどっちだと言いたくなる
ようなシステムだったりするのですが。
今は中学生になった息子殿のいじめ問題でそれどころでは
なかったりというか最悪引っ越しも視野に入れてるからそれも
考えないといけないのかとかいろいろ…。
まあ、お互い家族のため頑張りましょう!ではでは

Re: お久しぶりです

箱ロボ! 箱ロボののえ殿ではござらんか!!
いや、大変ご無沙汰でございます。

> いよいよマイホームですか。すげいですね。頑張ってください。
あい、がんばります!
つか、もうここで買っとかないとあと買えそうにないのでござるよ、拙者の場合w

転勤族…。ウチのばあいは転勤はあり得ないからなぁ;地域密着型なので;
たしかに購入・即・転勤とか目も当てられないでござるな。
ユニコーンの1stシングルである「大迷惑」という曲を思い出してしまう…;

> 今は中学生になった息子殿のいじめ問題でそれどころでは
> なかったりというか最悪引っ越しも視野に入れてるからそれも
> 考えないといけないのかとかいろいろ…。
> まあ、お互い家族のため頑張りましょう!ではでは

ぐあ、重い話題でござるな;
コレばっかりは環境とかも関わってくるからなんともしがたいですが、
どうかのえ殿もがんばって下され!!
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